你购买的商品住宅能使用多少时间？70年。也许，大多数人都尚未意识到这70年究竟意味着什么？但随着2030年杭州市第一批商业、旅游、娱乐用地40年出让土地的到期，这个问题似乎离我们已不那么遥远了——

　　●相关法律

　　居住用地的使用权出 让的最高年限为70年，期满后土地使用权及其地上建筑物和其它附着物所有权由国家无偿取得。

　　——1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》40条

　　春暖花开时节，杭州湖滨路改造工程日渐深入，位于白付路的一幢灰色调三层小洋楼就真真切切地面临着70年所有权的困挠。和西湖四周许许多多的洋房一样，这幢建于1918年的房子“容颜”已衰。虽说，这一类“高龄”房子大多建于建国前，那时的土地还未实行批租制度，没有使用期限规定，但里头的20多户住户都很担心：自己的房子会不会因超过70年的土地使用年限，而无法享受相应的拆迁补偿。

　　杭州市于1989年开始实行土地批租制度。自此，杭州的商品房用地有了时间的概念：

　　居住用地70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。就是说商品房如果是住宅用途，开发商的批租费就是房屋土地使用权70年的使用费。根据相关法律法规，70年后，土地使用权和房子所有权都由国家无偿取得。于是，70年后的事成了大家关注的话题：时间到了，我最大一笔的私人财产——房子，到底还属不属于我？

　　国土资源局：补交土地出让金可续租土地

　　一般住宅土地的使用权往往只有70年，那么我们购买的商品房的产权是否也只有70年？这才是大家最关心的问题。

　　就此，记者从土地证和房产证的两个颁发部门——杭州市国土资源局和杭州市房管局了解到，由于目前离这个期限尚还遥远，只有原则性的法律规定，相关的操作细则尚未出台。

　　杭州市国土资源局地籍处处长蔡兵备断然否定了商品民住用房产权只有70年的说法。他说，虽说《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地到期后，国家无偿取得土地使用权和房产所有权。但稍后出台的我国《城市房地产管理法》第21条也明确规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”这一条规定说明，土地使用年限届满时，存在两种情况：一种是使用者需要继续使用土地的，相对于别人有优先使用权，可以申请继续使用该土地；另一种是因社会公共利益需要国家收回该块土地，按照现行规定，国家无偿收回土地使用权和房产所有权。

　　蔡兵备认为，之所以对土地使用权设置期限，是因为我国的土地国有制。杭州的有偿有期限土地批租制度是参照香港的。而在许多土地私有化的西方国家，则不存在土地批租制度，土地都是无期限使用的。

　　因为土地和房产的相生相附关系，房产所有权是随土地使用权一起转移的。但只要补交土地出让金，续租土地，房产所有权也相应获得。除非这块住宅用地以后因公共设施建设需要更改规划，如机场、道路等，土地所有权、房产所有权才收回。

　　杭州市房管局产权审核处解释说，房产所有权是无期限的，房产证上从未就房产所有期限作出限制，但由于土地使用权有期限，法律又有“到期收回”的规定，就很难说了。目前，他们还未接到相关通知，估计政策会在期限快到时出台。

　　法学家：无偿收回和保护私有财产相悖

　　浙江省法学会常务理事、副秘书长应后俊

　　设立土地使用期限，受采访的相关人士基本赞同。争议的焦点主要集中在房子的所有权上。法律规定，土地到期后，如果因社会公共利益需要，国家不但收回土地使用权，还收回房产的所有权。

　　对此，应后俊认为，假如无偿收回房子，这一点显然和保护私有财产的精神是相违背的。应该相应给予经济补偿。

　　应后俊认为，市场经济下，“保护私有财产”的呼声越来越高，十六大报告中提到私有财产保护问题，私人财产保护是否列入宪法也日渐受到关注。

　　近日，中国经济景气监测中心会同中央电视台《中国财经报道》栏目组，对北京、上海、广州三大城市700位市民作了问卷调查，结果显示：93％的受访者赞同修宪，保护公民私有财产。

　　不少购房者肯定会问：如果说土地使用权无偿收回，犹可一说，房屋是我花了大价钱买的，怎么也“无偿”收缴？应后俊表示，依照十六大精神，这一点值得研究，可以考虑修改。他认为，由于《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布时间较早，立法时考虑不够完善也是情有可原的。这次全国人大的民法

　　草稿就将《国家城市房地产管理法》第21条的“土地续租”一段加入，就是有进步的。

　　房产专家：政府应尽快完善相关政策

　　浙江工业大学经贸学院副院长虞晓芬

　　是否续期应声明在先

　　土地有偿有期限使用制度基本上是借鉴香港的做法。香港回归祖国前，租用年限在香港岛最长是99年，新界则到1997年6月27日（即新界租约期满前三天）期满；中英联合声明生效后，新批出的港岛及九龙的土地租约期限可延至2047年6月30日。

　　香港对租期到期以后的土地处置有明确的规定。香港的土地批租契约分为可续期地契和不可续期地契两类。可续期地契的地契拥有人有权在租约期满后获得续批新契约，租金需按续期时该土地合理的价格订立，这类地契中往往订有“承租人有权续订新契约”这一条款。不可续期地契在约定租期届满时，地契拥有人需将土地连同地上所有建筑物无偿地交还政府，但是在实际执行中，拥有人也可以向政府申请续期。

　　值得借鉴的是，香港的土地批租制度是“声明在先”的。这样，购房者在首次购房时就“心中有数”。

　　国家应给予适当补偿

　　我国内地自1987年第一块土地出让至今只有16个年头，由于离土地使用权到期日尚远，市场上对不同年限土地使用权的房屋价格反映还不敏感，政府有关处理土地续期中的一些具体政策也不十分明确，甚至出现法律、法规之间有不协调之处。

　　虞晓芬认为，房地产法出台时间晚于土地使用权出让和转让暂行条例出台时间，法律高于法规。土地到期后，政府一般会准予续期，政府与土地使用者将重新续签合同，支付土地出让金。由于城市土地地价包含土地开发费、城市建设配套费和出让金三部分，因此应交的土地出让金不会像土地拍卖价格这么高。另外，对到期因社会公共利益需要收回土地使用权的，国家应该对建筑物给予适当的补偿。这既是对私有财产的保护，又与目前进行的旧城拆迁政策相一致。

　　杭州自1989年第一块土地出让以来，商品房土地使用期限最少也有近60年，但慢慢地，年限的重要性会日益凸显。她建议政府尽快完善有关的政策，学习香港做法，事先明确土地到期时能否续期、怎样补交土地出让金、对建筑物如何补偿等细则。